Hak Guna Usaha (HGU), Begini Dasar Hukum dan Ketentuannya

Maka Itu, memahami karakteristik HGU sangat penting terutama Untuk perusahaan atau individu yang ingin mengelola lahan Di skala besar secara legal.

Dasar Hukum dan Regulasi HGU

Regulasi mengenai HGU diatur secara komprehensif Di beberapa produk hukum terbaru:

• Pasal 28–34 Aturantertulis No. 5 Tahun 1960 (UUPA).
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Tempattinggal Susun, dan Pendaftaran Tanah (Aturan turunan Aturantertulis Cipta Kerja).
• Permen ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021.

 Menurut regulasi tersebut, pihak yang berhak atas HGU adalah:

• Warga Bangsa Indonesia (WNI)
  
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Di Indonesia.
  

Jika suatu badan hukum tidak lagi memenuhi persyaratan tersebut, maka haknya wajib dialihkan Di waktu 1 tahun atau Akansegera dihapuskan Di Bangsa.

Batas Minimal dan Maksimal Luas Lahan HGU

Syarat luas HGU diatur secara ketat Untuk memastikan pemanfaatan lahan yang optimal:

• Minimal: 5 hektare (baik Untuk perorangan maupun badan hukum).
• Maksimal Perorangan: 25 hektare.
• Badan Hukum: Luas tanah dapat melebihi 25 hektare asalkan menggunakan modal Penanaman Modal Di Negeri yang layak serta Metode usaha modern yang sesuai Di perkembangan zaman.

Jangka Waktu dan Siklus Penguasaan Lahan

Salah satu pembaruan krusial Di PP No. 18 Tahun 2021 adalah kejelasan mengenai siklus waktu penguasaan lahan.

Pengelolaan HGU tidak berlaku selamanya, melainkan Melewati tahapan berikut:

1. Pemberian Pertama: Jangka waktu maksimal 35 tahun.
2. Perpanjangan: Dapat diajukan kembali Untuk jangka waktu maksimal 25 tahun.
3. Pembaruan: Setelahnya masa perpanjangan habis, dapat dilakukan pembaruan hak Untuk maksimal 35 tahun.

Secara akumulatif, sebuah entitas dapat mengelola lahan Bangsa hingga total 95 tahun, Di catatan tanah tersebut masih diusahakan Di baik dan memenuhi syarat administrasi yang ditetapkan Di Kantor Pertanahan.

Baca juga:

6 Cara Cek NJOP Online Di Berbagai Area Di Mudah

Kewajiban dan Larangan Untuk Pemegang HGU

Pemerintah dapat mencabut hak atas tanah jika pemegang HGU melanggar kewajiban atau melakukan larangan yang diatur Di Pasal 27 dan 28 PP No. 18 Tahun 2021.

Kewajiban Utama:

• Membayar uang pemasukan (BPHTB/PNBP) sebagai pendapatan Bangsa.
• Melaksanakan usaha sesuai peruntukan (misal: lahan sawit Untuk perkebunan, bukan properti).
• Mengusahakan sendiri tanah tersebut secara aktif sesuai kriteria instansi teknis.
• Membangun dan memelihara prasarana lingkungan Di Di area HGU.
• Menjaga kelestarian lingkungan dan mencegah kerusakan sumber daya alam.
• Menyampaikan laporan tertulis setiap tahun mengenai penggunaan lahan.

Larangan Keras:

• Menyerahkan pemanfaatan tanah kepada pihak lain tanpa izin perundang-undangan.
• Menutup akses publik, lalu lintas umum, atau jalan air Untuk warga Disekitar.
• Membuka lahan Di cara membakar (land clearing ilegal).
• Menelantarkan tanah (tidak digunakan Pada 2 tahun berturut-turut).
• Mendirikan bangunan permanen yang merusak fungsi konservasi (seperti Di sempadan sungai).

Penyebab Terhapusnya HGU

Merujuk Pasal 34 UUPA dan aturan turunannya, penghapusan HGU bisa terjadi Sebab:

• Jangka waktu (termasuk perpanjangan/pembaruan) telah berakhir.
• Dihentikan Sebelumnya waktunya Sebab pemegang hak tidak memenuhi syarat atau melanggar kewajiban.
• Dilepaskan secara sukarela Di pemegang hak Sebelumnya masa berlaku habis.
• Dicabut Untuk kepentingan umum sesuai prosedur hukum.
• Tanah musnah (akibat bencana alam) atau Disorot telantar (merujuk Permen ATR No. 20 Tahun 2021).

Baca juga:

Mengenal SHM, Cara Mengurus dan Bedanya Di HGB

Apakah HGU Bisa Diwariskan atau Diubah Hingga HGB?

Status Warisan: Berbeda Di SHM yang bersifat turun-temurun tanpa batas, HGU terikat Di jangka waktu.

Tetapi, Pada masa berlaku masih ada, HGU dapat beralih (diwariskan) kepada ahli waris yang memenuhi syarat atau dialihkan kepada pihak lain Melewati proses jual beli yang sah.

Konversi Hingga HGB: HGU tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM Sebab statusnya adalah tanah milik Bangsa.

Meski demikian, status HGU dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai jika memenuhi Kemakmuran tertentu, seperti:

1. Terjadi perubahan Wacana Tata Ruang (RTR) Area.
2. Lahan digunakan Untuk membangun fasilitas penunjang usaha (pabrik pengolahan, gudang, emplasemen, atau tempat tinggal karyawan).

Contoh Perubahan HGU Hingga HGB

Sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit yang Memperoleh HGU seluas 1.000 hektare berencana membangun pabrik pengolahan CPO, gudang Ekspedisi, dan emplasemen (perumahan permanen Untuk karyawan) Di Di area kebun tersebut.

Sebab bangunan-bangunan tersebut bersifat permanen dan Memperoleh fungsi komersial/hunian yang berbeda Di fungsi tanam, maka perusahaan harus mengajukan permohonan perubahan status Di area yang dibangun tersebut (misal seluas 5 hektare) Di HGU menjadi HGB.

Area kebun selebihnya tetap berstatus HGU.

***

Hak Guna Usaha merupakan salah satu bentuk penguasaan tanah legal Untuk keperluan usaha skala besar, terutama sektor agraria.

Di batasan waktu, syarat administratif ketat, serta regulasi larangan, HGU menjadi instrumen penting Di pengelolaan sumber daya lahan Di Bangsa kepada Kelompok atau badan hukum.

Memahami seluk-beluk HGU sangat penting Untuk investor, perusahaan, maupun pemilik usaha kecil menengah agar tidak terjebak masalah legalitas dan dapat memanfaatkan hak atas tanah secara optimal.